FinanzenGestiegene Anschlusszinsen – So können Sie vorgehen

Viele Ärzte haben in den Jahren 2015 bis 2021 das historisch gesehen sehr niedrige Zinsniveau genutzt, um in Immobilien zu investieren.

Das betrifft sowohl eigengenutzte Immobilien als auch Vermietungsobjekte. Jetzt laufen nach und nach die 10-jährigen Zinsfestschreibungen dieser Darlehen aus und ein neuer Zinssatz kommt zum Tragen.

Wie sind die tatsächlichen monetären Auswirkungen? Welche Lösungswege gibt es, damit die höheren Annuitäten nicht zu Liquiditätsproblemen führen?

1. Das Problem: Höhere Anschlusszinsen sind die Regel

Wurde in den Jahren 2016 bis 2021 eine 10-jährige Zinsbindung vereinbart, wird der Zinssatz für die Anschlussfinanzierung deutlich höher sein als in der derzeitigen Zinsbindung. Das Zinsniveau “springt” von 1,0 bis 1,5 Prozent auf ein aktuelles Zinsniveau von ca. vier Prozent.

2. Konsequenzen: Es kommt auf die Art des Darlehens an

a) Volltilgungsdarlehen sind unproblematisch

Überall dort, wo Darlehen damals als sog. Volltilgungsdarlehen abgeschlossen wurden, besteht kein Problem. Das Wesen dieser Darlehen liegt darin, dass man damals schon zur Vermeidung von Zinsänderungsrisiken die Tilgung so gewählt hat, dass nach 10 Jahren oder 15 Jahren Zinsbindung keine Restschuld mehr vorhanden ist.

Gerade bei Immobiliendarlehen konnte man sich häufig aber gar nicht in die oben beschriebene komfortable Situation bringen, weil eine Tilgung in einem Zeitraum von 10 oder 15 Jahren nicht zu bezahlen war. Jetzt muss man zwischen zwei unangenehmen Alternativen b oder c wählen:

b) Gleiche Tilgungsgeschwindigkeit = erhöhter Liquiditätsbedarf

Um die Auswirkungen greifbar zu machen, wollen wir dies an einem konkreten Zahlenbeispiel darstellen.

Annuitätendarlehen für das Eigenheim – aufgenommen Mitte 2016

• Darlehenssumme: 500.000 Euro
• Zins: 1,5 %
• Anfängliche Tilgung: 1,5 %
• Annuität im Monat: 1.250 Euro
• Zinsbindung:10 Jahre bis Mitte 2026
• Laufzeit: ca. 43 Jahre (bis September 2059)

Bei einer Tilgung von nur 1,5 Prozent pro Jahr besteht nach 10 Jahren (2026) immer noch eine Restschuld von rund 392.000 Euro. Fast 80 Prozent des ursprünglichen Darlehensbetrages sind vom Zinsänderungsrisiko betroffen.

In 2016 hatte man sich zwar (hoffentlich) Sondertilgungsmöglichkeiten einräumen lassen. Diese werden aber typischerweise in den ersten Jahren nicht in ausreichendem Maße in Anspruch genommen, weil eventuell vorhandene Liquidität für Verbesserungen des Eigenheims oder andere familiäre Themen benötigt wurden.

Wenn man die Darlehenslaufzeit konstant hält, bedeutet dies bei einer Kalkulation mit Anschlusszinssatz 4 Prozent (statt vorher 1,5 Prozent):

1. Die monatliche Annuität steigt von 1.250 auf 1.800 Euro. Absolut gesehen eine Steigerung um 550 Euro. Prozentual sind dies 44 Prozent mehr.
2. Die Kosten der Baufinanzierung (kumulierte Zinsen bis zur endgültigen Tilgung) über die Restlaufzeit ab Mitte 2026 steigen von rund 106.000 Euro auf rund 315.000 Euro. Das ist ungefähr eine Verdreifachung. Die Zinsen haben sich ja auch fast verdreifacht.

c) Verlängerung der Laufzeiten bei gleichem Liquiditätsbedarf

Wenn man sich diese Erhöhung der laufenden Annuität von 44 Prozent nicht leisten kann, kann man die Begrenzung der Liquiditätsbelastung nur durch eine Laufzeitverlängerung erkaufen.

Welche Laufzeit ergibt sich bei einer konstanten Annuität von 1.250 Euro?

1. Vier Prozent von 392.000 Euro führt zu Zinsen von 1.306 Euro pro Monat. Eine konstante Annuität ist rechnerisch gar nicht möglich.
2. Bei einer Mindesttilgung von einem Prozent pro Jahr ergibt sich eine Mindest-Annuität von 1.633 Euro. Diese bewirkt eine Laufzeitverlängerung um acht Jahre bis 2067 und eine weitere Steigerung der Gesamtfinanzierungskosten auf cirka 407.000 Euro.

3. Transparenz mit Bestandsaufnahme schaffen

Um die bestmögliche Lösung zu finden, ist zunächst Transparenz wichtig. Die Bestandsaufnahme umfasst dabei alle Darlehen: Immobilienfinanzierung für das Eigenheim, Praxisdarlehen und die Finanzierung von Vermietungsimmobilien.

Da es häufig eine zeitliche Nähe zwischen Praxisdarlehen (zum Beispiel aus der Existenzgründung) und der Finanzierung des Eigenheims gibt, werden durch eine transparente Bestandsaufnahme auch Möglichkeiten in der Wechselwirkung zwischen den Finanzierungen sichtbar.

Benötigte Daten: Um eine übersichtliche Darstellung der Darlehensentwicklung zu erstellen, werden die Darlehensverträge, die aktuellen Valuten sowie Infos über Sondertilgungsmöglichkeiten benötigt.

Transparente Auswertung: Eine Vertragsübersicht sortiert nach auslaufender Zinsbindung zeigt, welche Gesamtbelastung aktuell vorliegt. Jetzt kann man für alle zur Zinsverlängerung anstehenden Darlehen die Belastung in den Folgejahren berechnen bzw. vom Steuerberater berechnen lassen. Jetzt kennt man die Dimension des Problems.

4. Drei mögliche Lösungen für die weitere Vorgehensweise

a) Nutzung von freier Liquidität

Machen Sie zusätzlich eine Bestandsaufnahme Ihrer freien Liquidität, um zu beurteilen, welcher Betrag als Tilgung genutzt werden kann, um die Anschlussfinanzierung zu reduzieren.

b) Flexibilität durch Sondertilgungsmöglichkeiten

Wichtigster Aspekt bei der Anschlussfinanzierung ist die Vereinbarung von umfangreichen Sondertilgungsmöglichkeiten, um in der Zukunft schnell die hohe Zinslast zu mindern.

Fünf Prozent der Darlehenssumme pro Jahr als Sondertilgungsmöglichkeit sind dabei vertraglich üblich.

c) Vorausschauendes Sparen

Wer vorausschauend weiß, was in ein, zwei oder drei Jahren auf ihn zukommt, kann jetzt schon beginnen, freie Liquidität zu schaffen.

Fazit

Das gestiegene Zinsniveau ist eine böse Überraschung für viele, die vor einigen Jahren günstig finanziert haben und in absehbarer Zeit vor einer Anschlussfinanzierung stehen. Die “Vogel-Strauß-Politik” hilft nicht.

Eine transparente Bestandsaufnahme aller Darlehensverträge und auch der freien Liquidität ist nötig, um zu schauen: Liegt ein Problem vor und wie groß ist es. Daraus können Maßnahmen abgeleitet werden, die das Problem lösen oder zumindest begrenzen können. Aber auch langfristige Ziele wie etwa ein schuldenfreier Renteneintritt können so überprüft werden.